Mercado inmobiliario: cómo encontrar oportunidades
No hay precios de ocasión, pero sí opciones para
inversores conservadores que buscan retornos de mediano y largo plazo
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PARA LA NACION
LUNES 11 DE ENERO DE 2016
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No va a
resultar un año de "gangas" ni oportunidades imperdibles para los que
se hayan quedado con los dólares bajo el colchón o en la cajas de seguridad, a
la espera de que la salida del cepo les abriera una venta importante en el
sector inmobiliario. Claramente esta devaluación tendrá consecuencias y
comportamientos muy diferentes a los que los argentinos estaban acostumbrados.
Se cierra así
uno de los peores ciclos para el mercado inmobiliario. El balance muestra que,
si bien hubo una pequeña recuperación en la cantidad de escrituras realizadas
para fines de 2015 (de aproximadamente 8%), desde que se impuso el cepo, en
octubre de 2011, la caída fue de 42,8%, según datos de la consultora
especializada Reporte Inmobiliario. Sin embargo, los vendedores resistieron con
cierta hidalguía y las contadas operaciones que se llegaban a concretar estaban
más cerca del dólar blue que del oficial. En ese sentido, el que no vendió
esperando un dólar de $ 20 claramente se sentirá defraudado con la nueva
realidad. Del otro lado del mostrador, el que no compró pensando que podría
hacer valer mucho más sus billetes constantes y sonantes, también se encuentra
con una oferta bastante inelástica.
"Con la
liberación del cepo y el sinceramiento del tipo de cambio, contar con 'dólares
en la mano' -a menos de que el plan económico salga muy mal y se vuelva a abrir
una gran brecha cambiaria- dejará de ser un elemento de negociación",
arranca en su análisis Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Agentes
Inmobiliarios, quien agrega, marcando las nuevas (o viejas) reglas de juego:
"Las inversiones probablemente volverán a ser analizadas con los
parámetros 'normales', como ubicación, equipos profesionales a cargo,
arquitectos, desarrollador, empresa constructora, propuesta, esquema de fondeo,
financiación".
Desde la
lectura de Mariano Ledo, director de ventas de Bullrich, la rueda también va a
empezar a funcionar lentamente. "Creemos que con estabilidad cambiaría,
credibilidad y reglas de juego claras, en el primer semestre veremos los
primeros síntomas de reactivación. El crédito hipotecario -aclara- deberá
esperar fondeos más largos (en los bancos) o ingresos de recursos
institucionales. La primera reactivación será en el segmento mayorista, o sea,
grandes inversores, tomando fundamentalmente tierra como reserva de
valor."
Por su parte,
Benvenuto ya vislumbra una movida en materia de viviendas familiares.
"Percibimos que el mercado aumentará el ritmo selectivamente en el primer
semestre e incluso ya se empieza a ver en viviendas residenciales usadas. Este
segmento es lo primero que va a ser demandado, porque los particulares tienen
fondos guardados y estaban a la espera del cambio de gobierno para implementar
las decisiones que venían postergando. Preveían bajas de precios fuertes que no
sucedieron. No van a esperar cuatro años más", dice categórico.
En un mercado
con precios que quieren mantenerse firmes, y perspectivas de ir entrando en una
espiral positiva, encontrar una oportunidad para invertir es tarea para
pacientes y meticulosos. En el mapa 2016 del real estate, ¿que recomiendan los
especialistas?
"Si bien
la realidad es que por ahora será bien difícil hacer que los dólares en poder
de un inversor rindan más que años anteriores en términos de metros cuadrados,
también vale aclarar que para aquel ahorrista decidido a volcar su capital en
inversiones inmobiliarias puede resultar un momento adecuado, ya que es poco
probable que los precios se reduzcan a futuro", analiza José Rozados,
presidente Reporte Inmobiliario, quien avanza en su diagnóstico: "Por el
contrario, las mayores chances dentro de un contexto de recuperación de la
economía es que los precios se mantengan e incluso suban".
Benvenuto
espera que, a mediano o largo plazo, los inmuebles adquiridos hoy puedan dejar
una ganancia de capital. "Al que quiere mudarse a algo más grande y tiene
los fondos para hacerlo, le recomendamos que lo haga ahora. Si el mercado
cambiario se estabiliza se pueden dar después incrementos en los precios",
asegura el operador inmobiliario.
Los más buscados
Los cinco
barrios más buscados por los compradores el año pasado, según un informe
realizado por Reporte Inmobiliario, fueron Palermo, Belgrano, Recoleta, Villa
Crespo y Barrio Norte. Probablemente la tendencia se mantenga en 2016.
También hay un
predominio en los monoambientes o departamentos de un dormitorio (dos
ambientes). "Siempre las unidades chicas tienen un mercado más amplio:
matrimonios que recién empiezan, solteros y separados. Creemos que son las que
tendrán una demanda más amplia", sostiene Ledo.
Los
especialistas consultados coinciden, en general, que en este arranque de 2016,
las oportunidades pasan más por las propiedades usadas que por las unidades a
estrenar. Claro que aquí la clara limitante es el crédito: los inmuebles ya construidos
son un bocado que sólo pueden disfrutar los que tienen ahorros, dado que el
crédito por ahora no está disponible.
Los valores
promedio por metro cuadrado para departamentos usados de dos o tres ambientes
rondan los US$ 2200, con puntas máximas en los barrios más consolidados como
Recoleta (US$ 2600), Belgrano (US$ 2400) y Palermo (US$ 2500), pasando por
zonas intermedias como Villa Urquiza, donde se pueden conseguir unidades a
menos de US$ 1900 el metro cuadrado, o Parque Patricios y San Cristóbal, donde
ronda los US$ 1600, según datos de Reporte Inmobiliario.
Antecedentes
En la
consultora ponen en la mira directamente a los que están pensando en unidades
nuevas y aconsejan actuar con cautela a los inversores que estén analizando
proyectos "desde el pozo".
"Recomiendo
para este año analizar muy detenidamente las opciones de inversión desde el
pozo con suma cautela. Hay que observar muy bien los antecedentes del
desarrollador, qué proyecto de negocios propone y no dejarse tentar por
promesas de altas tasas de retorno que difícilmente puedan cumplirse en el
corto y mediano plazo", asegura Rozados.
En igual
sentido va el directivo de Izrastzoff, poniendo una luz amarilla en la
conveniencia de entrar a proyectos desde el pozo en este momento. "El
mercado de los emprendimientos lo vemos más difuso", asegura.
"Consideramos un dólar de $ 13 como barato, y eso hace que aumente en
dólares el precio de construcción. Entonces equipara el precio por metro
cuadrado del producto terminado nuevo o seminuevo con el del pozo. Eso no es
atractivo para inversores porque no hay negocio posible, y tampoco para
usuarios finales que disponen de los fondos, porque comprarían riesgo sin
ningún ahorro", explica Benvenuto.
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Economía
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